Är det fel i bostadsrätt trots att säljaren sålt i befintligt skick?

Kan säljaren friskriva sig från allt ansvar vid försäljningen av en bostadsrätt? Nej anser Högsta domstolen. Det finns vissa förväntningar som en köpare trots allt bör kunna ha.

Rättsfallet rörde en köpare som förvärvade en bostadsrätt till ett radhus i oktober 2014. Säljaren hade själv byggt bostaden 1986. Bostadsrätten såldes i befintligt skick och ur försäljningsprospektet framkom att säljaren renoverat badrummet år 2009. En månad efter tillträde inspekterade bostadsrättsföreningen badrummet och konstaterade en rad brister. Badrummet stred mot gällande branschregler vid tidpunkten för renoveringen och köparen förelades att bygga om badrummet så att det blev fackmannamässigt utfört.

Högsta domstolen framhåller att det centrala är vilka befogade förväntningar som köparen har, vilket bland annat kan ha uppstått genom avtalet eller omständigheterna i övrigt vid köpet. Även om bostadsrätten är såld i ”befintligt skick” ska den anses felaktig, om den är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta (se 19 § tredje punkten köplagen). Ett exempel är när varans skick står i ett uppenbart missförhållande till varans pris och övriga omständigheter. Högsta domstolen valde att ta hjälp av ett tidigare rättsfall där domstolen uttalat att förhållandet mellan varans pris och varans värde i bristfälligt skick ger en riktlinje för väsentlighetsbedömningen – dvs. om värdeförändringen procentuellt är så pass stor att det ska anses stå i uppenbart missförhållande. Dock ska tilläggas att det vidare kan föreligga andra omständigheter som medför att kravet på ”uppenbart missförhållande” ska anses uppfyllt, exempelvis när bristerna medför att möjligheten att använda lägenheten begränsas betydligt.

Högsta domstolen slog fast att förhållandet mellan bostadsrättens pris och dess värde i bristfälligt skick var omkring sex procent, vilket domstolen ansåg – i kombination med att badrummet fyller en central funktion i en lägenhet – uppfyllde väsentlighetskravet. Eftersom det angavs inför köp att badrummet var nyrenoverat 2009, vilket stämde överens med vad som kunde iakttas av köparen, så hade köparen fog att förutsätta att badrummet renoverats i enlighet med branschreglerna år 2009. Bostadsrätten var således behäftad med fel trots att den sålts i befintligt skick och köparna tillerkändes prisavdrag.

Rättsfall: NJA 2020 s. 951